Immobilienverrentung
Wohnrecht auf Lebenszeit

Immobilienverrentung
Wohnrecht auf Lebenszeit

Wer sein Haus verkaufen, dort aber weiter sorgenfrei leben möchte, kann das gerne tun: Wohnrecht auf Lebenszeit – Wir finden einen Käufer, der langfristig eine Immobilie sucht. Sie erhalten einen bedeutenden Teil des aktuellen Marktwerts und können dort so lange bleiben, wie Sie möchten. Ihre Wünsche werden bei der Vertragsgestaltung berücksichtigt.

Immobilie verkaufen und Wohnrecht auf Lebenszeit behalten!

Senioren fröhlich zusammen beim Schachspielen

 

Die eigene Immobilie verkaufen und dennoch darin wohnen bleiben – das geht.
Eine Immobilienverrentung ist eine hervorragende Möglichkeit, während des Ruhestands ein Einkommen zu erzielen.

Sie bietet Flexibilität und Liquidität.

Auch in der aktuellen Situation, in der die Entwicklung der Immobilienpreise nicht mehr so stark ist, wie zuvor, kann eine Immobilienverrentung sowohl für Verkäufer als auch für Käufer lohnend sein.

Was ist „Immobilienverrentung“?

Für viele Senioren wird die Rente immer knapper. Bei abnehmender Geburtenrate und zunehmender Lebenserwartung und somit weniger Einzahlern in die Rentenkasse bei gleichzeitig mehr Rentenbeziehern – wie das Statistische Bundesamt zeigt – ist das auch nicht verwunderlich.

Grafik Altersaufbau Bevölkerung

Mit einer Immobilienverrentung können Immobilienbesitzer ihr monatliches Einkommen erhöhen und dennoch in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Das Ganze funktioniert folgendermaßen:

Eigentümer verkaufen ihre Immobilie und lassen sich ein Wohnrecht zusichern und im Grundbuch eintragen.

Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: das Wohnrecht kann auf Lebenszeit oder zeitlich befristet gewährt werden. Das liegt in der freien Vertragsgestaltung von Verkäufer und Käufer. Ebenso können beide Seiten die Zahlung des Kaufpreises frei vereinbaren. Es kann eine Einmalzahlung sein. Häufig wird aber ein Teil des Kaufpreises als Einmalzahlung geleistet und der restliche Teil als monatliche Rente gezahlt.

Hierbei gibt es zwei Möglichkeiten: die Leibrente und die Zeitrente. Bei der Leibrente wird die monatliche Zahlung lebenslang geleistet. Bei der Zeitrente wird ein Zeitraum festgelegt, in dem die Rente gezahlt wird. Welches Wohnrecht und welches Verrentungsmodell zu Ihnen passt, ist von Ihrer individuellen Situation abhängig. Lassen Sie sich hierzu von unseren Immobilien-Experten & Berater, Rohde Immobilien aus Kleinmachnow bei Berlin, beraten.

Sich freuende Senioren Hand in Hand die Düne am Meer herunter | Immobilienverrentung Rohde Immobilien Kleinmachnow

 

Auch für Suchende kann die Immobilienverrentung eine lohnende Investition sein. Einerseits hilft es, bei dem immer noch geringen Angebot eine passende Immobilie zu finden. Andererseits kann ein Haus oder eine Wohnung günstiger erworben werden, da dem Verkäufer ein Wohnrecht eingeräumt wird. Wer also langfristig den Umzug in die eigenen vier Wände plant oder eine Möglichkeit zur Geldanlage sucht, für den kann sich die Verrentung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung auszahlen.

Was bedeutet lebenslanges Wohnrecht beim Hausverkauf?

Kurz gesagt: Ein Wohnrecht auf Lebenszeit erlaubt es, eine Immobilie bis ans Lebensende mietfrei zu bewohnen ohne Eigentümer der Immobilie zu sein. Allerdings genügt es nicht, es „nur“ im Kaufvertrag festzuhalten. Um rechtlich auf der sicheren Seite zu stehen, muss das lebenslange Wohnrecht in der Regel im Grundbuch eingetragen sein.

Denn es kommt nicht darauf an, das Verhältnis zwischen Inhaber des Wohnrechts und Eigentümer der Immobilie zu klären, sondern zwischen Wohnrechtinhaber und Immobilie. Sollte die Immobilie an einen Dritten verkauft werden, bleibt nur so gewährleistet, dass das Wohnrecht auf Lebenszeit weiter besteht.

Es besteht zwar die Möglichkeit, auf einen Grundbucheintrag zu verzichten. Dafür kann ein notariell beglaubigter Vertrag aufgesetzt werden. Die Kosten für den Grundbucheintrag können somit vermieden werden. Wenn allerdings die Immobilie an einen Dritten verkauft wird, tritt der erwähnte Fall ein und das Wohnrecht auf Lebenszeit erlischt.

Grafik Höhe der gesetzlichen Altersrente

2020 lag laut der Deutschen Rentenversicherung die Durchschnittsrente bei Männern bei 1.227 Euro, bei Frauen bei 800 Euro im Monat. Von daher verwundert es nicht, dass Kapitalbedarf für viele Senioren ein wichtiger Grund ist. Viele möchten ihre Rente aufstocken, um sich beispielsweise einen lange gehegten Wunsch zu erfüllen oder weil sie aus anderen Gründen eine größere Summe Geld benötigen.

Ein weiterer Grund liegt auf der Hand: Vielen Senioren fällt es verständlicherweise schwer, ihre eigenen vier Wände und ihre gewohnte Nachbarschaft zu verlassen. Durch eine Immobilienverrentung mit lebenslangem Wohnrecht können Verkäufer in ihrer vertrauten Umgebung wohnen bleiben.

Auch Erbe kann ein Grund sein. Sind beispielsweise keine Erben vorhanden, würde das Erbe an den Staat fallen. Durch die Immobilien Verrentung können Eigentümer ihr „Vermögen aus Stein“ noch genießen. Oder Eigentümer möchten ihre Erben entlasten und ihnen die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer ersparen.

In diesem Fall wird die Immobilie innerhalb der Familie verrentet. Die künftigen Erben werden die Eigentümer der Immobilie und zahlen ihrem Erblasser eine lebenslange Rente. Dies gilt als Rechtsgeschäft, wodurch die Schenkungssteuer entfällt. Auch eine finanzielle Absicherung des Lebenspartners mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit kann ein Grund sein.

Senioren Paar auf einer Bank zum Ausruhen bei einer Radtour |  Wohrecht-Modell Rohde Immobilien Kleinmachnow

 

Wie wird die Rente berechnet?

Nehmen wir an, Herr Tschaikowski ist 65 Jahre alt, Eigentümer einer Immobilie und beschließt, sie zu verrenten und sich ein lebenslanges Wohnrecht eintragen zu lassen. Zunächst einmal muss er wissen, wie viel die Immobilie wert ist. Den Wert lässt er von Rohde Immobilien Kleinmachnow, der auch Experte für Immobilienverrentung ist, professionell ermitteln. Seine Immobilie ist 400.000 Euro wert.

Um herauszufinden, wie viel für das lebenslange Wohnrecht abgezogen werden muss, kommt es auf die Lebenserwartung des Verkäufers an. Es wird in die Berechnung also der statistisch zu erwartende Todeszeitpunkt des Verkäufers miteinbezogen.

Hierzu dient die Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes. Diese finden Sie auf der Webseite des Bundesfinanzministeriums. Da das Dokument jährlich neu erstellt wird, finden Sie das aktuelle, indem Sie „lebenslängliche Nutzung“ in die Suchleiste eingeben.

In unserem Beispiel hat Herr Tschaikowski eine durchschnittliche Lebenserwartung von weiteren 17,92 Jahren. sein Vervielfältiger für den Kapitalwert eines lebenslangen Nutzungsrechts (Leibrentenfaktor) beträgt demnach 11,525. Die ortsübliche Monatskaltmiete für seine Immobilie beträgt in unserem Beispiels 1.000 Euro.

Der Wert des Wohnrechts auf Lebenszeit wird dann wie folgt berechnet:

Jahreskaltmiete x Kapitalwert-Vervielfältiger (Leibrentenfaktor) = Wert des lebenslangen Wohnrechts

(1.000 Euro x 12 =) 12.000 Euro x 11,525 = 138.300 Euro

Herr Tschaikowskis lebenslanges Wohnrecht ist also 138.300 Euro wert.
Diese müssen bei der Immobilienverrentung vom Wert seiner Immobilie abgezogen werden.

400.000 – 138.300 Euro = 261.700 Euro.

Die Verrentung seiner Immobilie würde Herrn Tschaikowski also 261.700 Euro bringen. Mit dem Käufer kann er relativ frei vereinbaren, wie hoch die Einmalzahlung und wie hoch die monatlichen Renten sein sollen.

Vor- und Nachteile der Immobilienverrentung

Auch hier gilt: was wirklich ein Vor- und ein Nachteil der Hausverrentung ist, hängt von der individuellen Situation des Verkäufers ab. Für viele wird ein Wohnrecht auf Lebenszeit und die Möglichkeit, in der gewohnten Umgebung wohnen bleiben zu können, ein Vorteil sein. Ebenso werden viele Senioren eine monatliche Rente bis an Lebensende als Vorteil sehen.

Dass man dagegen nicht länger für Reparaturen und Instandhaltung verantwortlich ist, kann ein zweischneidiges Schwert sein. Wenn sich der neue Eigentümer nicht kümmert, kann das stressig werden.

Für Käufer wird ein Vorteil sein, dass durch das gewährte lebenslange Wohnrecht der Kaufpreis für die Immobilie niedriger ist. Ob dies für den Verkäufer gleichzeitig ein Nachteil ist, muss jeder für sich selbst entscheiden, schließlich erhält er ja das Wohnrecht.

Je jünger zudem Verkäufer sind, desto niedriger fällt logischerweise die monatliche Rente aus. Hier ist es angeraten, genau zu rechnen. Was letztendlich ein Vorteil und was ein Nachteil ist, hängt also vom Einzelfall ab. Deshalb ist es wichtig, sich vom Verrentungsexperten Joachim Rohde Immobilien umfassend beraten zu lassen und selbst gründlich abzuwägen.

Eine Senioren-Gruppe freuend im Sonnenuntergang auf dem Golfplatz |  Wohrecht auf Lebenszeit - Rohde Immobilien Kleinmachnow

 

Ist Immobilienverrentung steuerpflichtig?

Eine allgemeine Aussage zu treffen, ist auch hier schwierig. Es hängt wie immer vom Einzelfall ab. Steuern können anfallen, müssen aber nicht. Es ist deshalb sinnvoll, sich vor der Immobilienverrentung von einem Steuerexperten beraten zu lassen.

Denn es kann sein, dass die Einnahmen aus der Immobilienverrentung versteuert werden müssen. Grundsätzlich müssen Rentenzahlungen in der Steuererklärung als „sonstige Einkünfte“ angeben werden. Allerdings wird nur der sogenannte Ertragsanteil der Leibrente besteuert. Die Steuer entfällt somit nur auf einen Teil der Rente.

Dabei ist es vom Alter des Rentenempfängers abhängig, wie hoch der zu versteuernde Teil ausfällt. Je älter der Empfänger, desto niedriger der Steuersatz. Beispielsweise beträgt der Steuersatz für einen 67-jährigen 17 Prozent, für einen 80-jährigen dagegen 8 Prozent.

Steuersatz Verteilung nach Alter – (Quelle: §22 Nr. 1a EstG)

Grafik Steuersatz Verteilung nach Alter

Fazit:

Ob eine Immobilienverrentung mit Wohnrecht auf Lebenszeit zur eigenen Lebenssituation und den Vorstellungen zum Wohnen im Alter passt, sollte gut überlegt sein. Die Vor- und Nachteile haben wir oben beschrieben. Dazu muss Einiges berechnet werden.

Idealerweise lassen Sie sich auch von uns beraten und klären Immobilien-, Verrentungs-, Steuer- und Rechtsfragen. Gleichzeitig empfiehlt Rohde Immobilien, sich mit der Immobilienverrentung frühzeitig auseinanderzusetzen.

Stimmen die Voraussetzungen, passt die Verrentung einer Immobilie zu Ihrer persönlichen Lebenssituation, dann bietet sie Planungssicherheit für Ihre Altersvorsorge und eine Aufbesserung Ihrer monatlichen Rente. Notwendige Kosten können so gedeckt und der Lebensabend entspannt in der gewohnten Umgebung genossen werden.

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„Dass ich bei Rohde gut beraten werde, hatte ich ja erwartet. Die hohe Fachkompetenz bei unseren Gesprächen zum Wohnrecht-Modell hat mich dann aber wirklich beeindruckt. Herr Rohde war jederzeit erreichbar und hat mir viele gute Tipps gegeben. Nun habe ich finanzielle Sicherheit und keine Immobilien-Verantwortung mehr. Danke!“

H. Becker, Kleinmachnow

Jedes Wohnrecht-Model ist individuell, weil es die individuellen Bedürfnisse von Käufern und Verkäufern möglichst genau abbilden muss.​

    Ihr direkter Ansprechpartner
    Joachim Rohde, Immobilienfachwirt