Immobilienverrentung
Wohnrecht auf Lebenszeit

Die eigene Immobilie verkaufen und dennoch darin wohnen bleiben – das geht.
Eine Immobilienverrentung ist eine hervorragende Möglichkeit, während des Ruhestands ein Einkommen zu erzielen.

Sie bietet Flexibilität und Liquidität.

Auch in der aktuellen Situation, in der die Entwicklung der Immobilienpreise nicht mehr so stark ist, wie zuvor, kann eine Immobilienverrentung sowohl für Verkäufer als auch für Käufer lohnend sein.

Was ist „Immobilienverrentung“?

Für viele Senioren wird die Rente immer knapper. Bei abnehmender Geburtenrate und zunehmender Lebenserwartung und somit weniger Einzahlern in die Rentenkasse bei gleichzeitig mehr Rentenbeziehern – wie das Statistische Bundesamt zeigt – ist das auch nicht verwunderlich.

Mit einer Immobilienverrentung können Immobilienbesitzer ihr monatliches Einkommen erhöhen und dennoch in den eigenen vier Wänden wohnen bleiben. Das Ganze funktioniert folgendermaßen:

Eigentümer verkaufen ihre Immobilie und lassen sich ein Wohnrecht zusichern und im Grundbuch eintragen.

Dabei gibt es zwei Möglichkeiten: das Wohnrecht kann auf Lebenszeit oder zeitlich befristet gewährt werden. Das liegt in der freien Vertragsgestaltung von Verkäufer und Käufer. Ebenso können beide Seiten die Zahlung des Kaufpreises frei vereinbaren. Es kann eine Einmalzahlung sein. Häufig wird aber ein Teil des Kaufpreises als Einmalzahlung geleistet und der restliche Teil als monatliche Rente gezahlt.

Hierbei gibt es zwei Möglichkeiten: die Leibrente und die Zeitrente. Bei der Leibrente wird die monatliche Zahlung lebenslang geleistet. Bei der Zeitrente wird ein Zeitraum festgelegt, in dem die Rente gezahlt wird. Welches Wohnrecht und welches Verrentungsmodell zu Ihnen passt, ist von Ihrer individuellen Situation abhängig. Lassen Sie sich hierzu von unseren Immobilien-Experten & Berater, Rohde Immobilien aus Kleinmachnow bei Berlin, beraten.

Auch für Suchende kann die Immobilienverrentung eine lohnende Investition sein. Einerseits hilft es, bei dem immer noch geringen Angebot eine passende Immobilie zu finden. Andererseits kann ein Haus oder eine Wohnung günstiger erworben werden, da dem Verkäufer ein Wohnrecht eingeräumt wird. Wer also langfristig den Umzug in die eigenen vier Wände plant oder eine Möglichkeit zur Geldanlage sucht, für den kann sich die Verrentung eines Hauses bzw. einer Eigentumswohnung auszahlen.

Was bedeutet lebenslanges Wohnrecht beim Hausverkauf?

Denn es kommt nicht darauf an, das Verhältnis zwischen Inhaber des Wohnrechts und Eigentümer der Immobilie zu klären, sondern zwischen Wohnrechtinhaber und Immobilie. Sollte die Immobilie an einen Dritten verkauft werden, bleibt nur so gewährleistet, dass das Wohnrecht auf Lebenszeit weiter besteht.

Es besteht zwar die Möglichkeit, auf einen Grundbucheintrag zu verzichten. Dafür kann ein notariell beglaubigter Vertrag aufgesetzt werden. Die Kosten für den Grundbucheintrag können somit vermieden werden. Wenn allerdings die Immobilie an einen Dritten verkauft wird, tritt der erwähnte Fall ein und das Wohnrecht auf Lebenszeit erlischt.

Wohnrecht & Hausverkauf: Wie funktioniert das?

Der Hausverkauf mit Wohnrecht unterscheidet sich von einem herkömmlichen Verkauf einer Immobilie grundsätzlich nur bei einem Aspekt: Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, bei der ein Wohnrecht besteht, müssen sie darauf achten, welche Art des Wohnrechts besteht.

Bei einem bestehenden Wohnrecht müssen Sie sowohl auf die verschiedenen Arten des Wohnrechts als auch die individuelle Situation achten.
Beim Hausverkauf mit Wohnrecht gibt es eine oder mehrere Personen, welche zum Wohnen in der konkreten Immobilie berechtigt sind. Selbstredend wirkt sich ein derartiges Wohnrecht auch auf den Verkauf der Immobilie aus.

Achtung: Ein Verkauf bricht Wohnrecht nicht

Grundsätzlich sollten Sie bei einem Hausverkauf mit Wohnrecht immer die Grundregel berücksichtigen: Ein Verkauf bricht Wohnrecht nicht.Es bleibt nach dem Verkauf weiterhin bestehen.

Welche Arten von Wohnrechten existieren?

Wohnrechte können in verschiedenen Arten und Varianten auftreten, darunter:

Befristetes Wohnrecht: Dem Berechtigten wird ermöglicht, das Haus oder die Wohnung für einen festgelegten Zeitraum zu bewohnen. Nach Ablauf dieser Frist erlischt das Recht automatisch.

Unbefristetes Wohnrecht: Hierbei handelt es sich um ein lebenslanges Wohnrecht, das erst mit dem Tod des Berechtigten endet.

Des Weiteren kann das Wohnrecht nach einer finanziellen Kompensation unterteilt werden:

Entgeltliches Wohnrecht: Bei dieser Variante zahlt der Wohnberechtigte regelmäßig eine Gebühr für die Nutzung der Wohnung.

Unentgeltliches Wohnrecht: Hierbei erfolgt die Nutzung der Immobilie kostenfrei, ohne dass eine Miete gezahlt werden muss.

Haus verkaufen mit Wohnrecht auf Lebenszeit

Soll eine Immobilie verkauft werden, bei der ein Wohnrecht auf Lebenszeit besteht, muss unbedingt bedacht werden, dass der Verkauf des Hauses das bestehende Wohnrecht nicht aufhebt.

Um ein lebenslanges Wohnrecht zu beenden, ist entweder die Zustimmung des Wohnberechtigten oder eine Zwangsversteigerung erforderlich.

Wenn Sie beabsichtigen, ein Haus mit Wohnrecht zu verkaufen, sollten Sie sich darauf einstellen, dass der Wert durch diese Belastung tendenziell negativ beeinflusst wird. Um Fehler und unangenehme Überraschungen zu vermeiden, ist es ratsam, sich vor Beginn des Verkaufsprozesses von einem Fachmann wie Rohde Immobilien beraten zu lassen.

Wie funktioniert die Auszahlung des Wohnrechts?

Wer Wohnrecht genießt, hat das Recht mietfrei in einem Gebäude oder einer Wohnung zu leben, ohne selbst der Eigentümer zu sein. Dieses Recht ist höchstpersönlich und nicht an Dritte übertragbar oder vererbbar.

Unterschieden wird beim Wohnrecht zwischen dringlichem und vertraglichem Wohnrecht. Ersteres ist im Grundbuch eingetragen und hat eine höhere Sicherheit für den Berechtigten, da es auch gegenüber Rechtsnachfolgern gilt. Das vertragliche Wohnrecht hingegen ist nicht im Grundbuch eingetragen und wirkt nur zwischen den Vertragspartnern.

Das Wohnrecht erlischt in der Regel beim Tod des Berechtigten. Es kann sich aber auch durch einen vertraglich festgelegten Zeitpunkt auflösen.

Es besteht auch die Möglichkeit, das Wohnrecht durch eine Auszahlung aufzuheben. Hier wird ein Geldbetrag in Höhe des Wertes des Wohnrechts an den Berechtigten gezahlt. Dabei werden alle Ansprüche des Wohnrechts und die Nutzung der Räumlichkeiten aufgehoben. Dies kann beispielsweise sinnvoll sein, wenn es darum geht, die Immobilie zu verkaufen und der
Berechtigte auf sein Wohnrecht verzichten möchte.

Die Auszahlung des Wohnrechts ist jedoch grundsätzlich freiwillig. Der Berechtigte kann also nicht gezwungen werden, auf sein Wohnrecht gegen eine Geldzahlung zu verzichten. Umgekehrt hat der Berechtigte jedoch auch keinen Anspruch auf eine Auszahlung, wenn der Eigentümer des Objekts dies nicht ausdrücklich anbietet.

Die Berechnung der Auszahlungssumme basiert auf dem geschätzten Wert des Wohnrechts und dem Alter des Berechtigten. Grundsätzlich gilt: Je älter der Berechtigte, desto geringer ist die Auszahlungssumme.

Für die genaue Berechnung wird häufig die sogenannte Barwertmethode herangezogen, bei der der Wert des Wohnrechts durch eine Reihe von Faktoren, wie etwa den Liegenschaftszinssatz und die statistische Lebenserwartung, bestimmt wird. Möchten Sie hierzu Genaueres erfahren? Wir von Rohde Immobilien haben immer ein offenes Ohr und beraten Sie jederzeit gern.

Gründe für eine Verrentung von Immobilien

2020 lag laut der Deutschen Rentenversicherung die Durchschnittsrente bei Männern bei 1.227 Euro, bei Frauen bei 800 Euro im Monat. Von daher verwundert es nicht, dass Kapitalbedarf für viele Senioren ein wichtiger Grund ist. Viele möchten ihre Rente aufstocken, um sich beispielsweise einen lange gehegten Wunsch zu erfüllen oder weil sie aus anderen Gründen eine größere Summe Geld benötigen.

Ein weiterer Grund liegt auf der Hand: Vielen Senioren fällt es verständlicherweise schwer, ihre eigenen vier Wände und ihre gewohnte Nachbarschaft zu verlassen. Durch eine Immobilienverrentung mit lebenslangem Wohnrecht können Verkäufer in ihrer vertrauten Umgebung wohnen bleiben.

Auch Erbe kann ein Grund sein. Sind beispielsweise keine Erben vorhanden, würde das Erbe an den Staat fallen. Durch die Immobilien Verrentung können Eigentümer ihr „Vermögen aus Stein“ noch genießen. Oder Eigentümer möchten ihre Erben entlasten und ihnen die Schenkungs- oder Erbschaftssteuer ersparen.

In diesem Fall wird die Immobilie innerhalb der Familie verrentet. Die künftigen Erben werden die Eigentümer der Immobilie und zahlen ihrem Erblasser eine lebenslange Rente. Dies gilt als Rechtsgeschäft, wodurch die Schenkungssteuer entfällt. Auch eine finanzielle Absicherung des Lebenspartners mit einem Wohnrecht auf Lebenszeit kann ein Grund sein.

Beispielrechnung für eine Verrentung

Nehmen wir an, Herr Tschaikowski ist 65 Jahre alt, Eigentümer einer Immobilie und beschließt, sie zu verrenten und sich ein lebenslanges Wohnrecht eintragen zu lassen. Zunächst einmal muss er wissen, wie viel die Immobilie wert ist. Den Wert lässt er von Rohde Immobilien Kleinmachnow, der auch Experte für Immobilienverrentung ist, professionell ermitteln. Seine Immobilie ist 400.000 Euro wert.

Um herauszufinden, wie viel für das lebenslange Wohnrecht abgezogen werden muss, kommt es auf die Lebenserwartung des Verkäufers an. Es wird in die Berechnung also der statistisch zu erwartende Todeszeitpunkt des Verkäufers miteinbezogen.

Hierzu dient die Sterbetafel des Statistischen Bundesamtes. Diese finden Sie auf der Webseite des Bundesfinanzministeriums. Da das Dokument jährlich neu erstellt wird, finden Sie das aktuelle, indem Sie „lebenslängliche Nutzung“ in die Suchleiste eingeben.

In unserem Beispiel hat Herr Tschaikowski eine durchschnittliche Lebenserwartung von weiteren 17,92 Jahren. sein Vervielfältiger für den Kapitalwert eines lebenslangen Nutzungsrechts (Leibrentenfaktor) beträgt demnach 11,525. Die ortsübliche Monatskaltmiete für seine Immobilie beträgt in unserem Beispiels 1.000 Euro.

Der Wert des Wohnrechts auf Lebenszeit wird dann wie folgt berechnet:

Die Verrentung seiner Immobilie würde Herrn Tschaikowski also 261.700 Euro bringen. Mit dem Käufer kann er relativ frei vereinbaren, wie hoch die Einmalzahlung und wie hoch die monatlichen Renten sein sollen.

Vor- und Nachteile der Immobilienverrentung

Auch hier gilt: was wirklich ein Vor- und ein Nachteil der Hausverrentung ist, hängt von der individuellen Situation des Verkäufers ab. Für viele wird ein Wohnrecht auf Lebenszeit und die Möglichkeit, in der gewohnten Umgebung wohnen bleiben zu können, ein Vorteil sein. Ebenso werden viele Senioren eine monatliche Rente bis an Lebensende als Vorteil sehen.

Dass man dagegen nicht länger für Reparaturen und Instandhaltung verantwortlich ist, kann ein zweischneidiges Schwert sein. Wenn sich der neue Eigentümer nicht kümmert, kann das stressig werden.

Für Käufer wird ein Vorteil sein, dass durch das gewährte lebenslange Wohnrecht der Kaufpreis für die Immobilie niedriger ist. Ob dies für den Verkäufer gleichzeitig ein Nachteil ist, muss jeder für sich selbst entscheiden, schließlich erhält er ja das Wohnrecht.

Je jünger zudem Verkäufer sind, desto niedriger fällt logischerweise die monatliche Rente aus. Hier ist es angeraten, genau zu rechnen. Was letztendlich ein Vorteil und was ein Nachteil ist, hängt also vom Einzelfall ab. Deshalb ist es wichtig, sich vom Verrentungsexperten Joachim Rohde Immobilien GmbH umfassend beraten zu lassen und selbst gründlich abzuwägen.

Ist Immobilienverrentung steuerpflichtig?

Eine allgemeine Aussage zu treffen, ist auch hier schwierig. Es hängt wie immer vom Einzelfall ab. Steuern können anfallen, müssen aber nicht. Es ist deshalb sinnvoll, sich vor der Immobilienverrentung von einem Steuerexperten beraten zu lassen.

Denn es kann sein, dass die Einnahmen aus der Immobilienverrentung versteuert werden müssen. Grundsätzlich müssen Rentenzahlungen in der Steuererklärung als „sonstige Einkünfte“ angeben werden. Allerdings wird nur der sogenannte Ertragsanteil der Leibrente besteuert. Die Steuer entfällt somit nur auf einen Teil der Rente.

Steuersatz Verteilung nach Alter – (Quelle: §22 Nr. 1a EstG)