Verkauf mit Rohde
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Immobilienverkauf bei bestehender Finanzierung: Was Eigentümer beachten sollten
Veränderte Lebensumstände, ein beruflicher Wechsel oder der Entschluss, sich im Alter räumlich zu verkleinern, führen häufig zum Wunsch nach einem Immobilienverkauf. Wer ein Haus oder eine Wohnung in Kleinmachnow, Stahnsdorf, Teltow oder Potsdam besitzt, sollte dabei neben der aktuellen Marktsituation auch die finanziellen Rahmenbedingen berücksichtigen. Oft ist das finanzierende Darlehen zu diesem Zeitpunkt jedoch noch nicht vollständig getilgt. Für Eigentümer stellt sich dann die zentrale Frage, welche finanziellen Faktoren, Abläufe und Fristen bei einer vorzeitigen Kreditablösung zu berücksichtigen sind.
Welche Kosten können bei einer vorzeitigen Kreditauflösung entstehen?
Banken vergeben Immobiliendarlehen häufig mit einer Zinsbindung von zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahren. Wird die Finanzierung vorzeitig durch einen Verkauf abgelöst, kann die Bank unter bestimmten Voraussetzungen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Diese Vorfälligkeitsentschädigung richtet sich unter anderem nach der verbleibenden Zinsbindungsdauer, der Restschuld, den vereinbarten Darlehenskonditionen und dem aktuellen Zinsniveau. Ob und in welcher Höhe eine Entschädigung anfällt, hängt vom jeweiligen Darlehensvertrag und den gesetzlichen Regelungen ab. Unter bestimmten Voraussetzungen, beispielsweise nach Ablauf von zehn Jahren seit vollständigem Empfang des Darlehens bei Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen, kann eine entschädigungsfreie Kündigung möglich sein.
Für Eigentümer lohnt es sich daher, frühzeitig vor dem Verkaufsstart eine Auskunft über die voraussichtliche Restschuld und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank anzufordern. So lassen sich die finanziellen Auswirkungen eines Verkaufs besser einschätzen und bei der weiteren Planung berücksichtigen.
Welche Alternativen gibt es zur Kündigung des Darlehens?
Die vorzeitige Kündigung ist nicht die einzige Möglichkeit beim Immobilienverkauf. Wenn Sie planen, nach dem Verkauf eine andere Immobilie zu erwerben, kommt unter bestimmten Voraussetzungen ein Sicherheitentausch, auch als Pfandtausch bezeichnet, in Betracht.
Dabei bleibt der laufende Kreditvertrag bestehen, während die bisherige Immobilie als Kreditsicherheit durch eine andere Immobilie ersetzt wird. Das finanzierende Institut prüft hierbei insbesondere, ob die neue Sicherheit ausreichend und rechtlich geeignet ist. Ob ein solcher Tausch möglich ist, hängt von den jeweiligen Voraussetzungen und der Zustimmung der Bank ab.
Eine weitere Option ist die Übernahme des Kreditvertrags durch den Käufer. Diese Variante kann insbesondere bei bestehenden Darlehen mit günstigen Zinskonditionen interessant sein. Das jeweilige Institut muss dieser Vertragsübernahme jedoch zustimmen und prüft hierfür unter anderem die Bonität des Käufers. Eine Übernahme ist daher nicht in jedem Fall möglich.
Wie läuft die Freigabe der Grundschuld im Verkaufsprozess ab?
Im Grundbuch ist zu Gunsten der finanzierenden Bank in der Regel eine Grundschuld eingetragen. Käufer und deren finanzierende Institute legen in der Regel Wert darauf, dass nicht zu übernehmende Grundschulden im Zuge der Kaufabwicklung gelöscht werden.
Die Abwicklung erfolgt üblicherweise über das beurkundete Notariat. Dieser holt die erforderlichen Unterlagen zur Löschung der Grundschuld bei der finanzierenden Bank ein und berücksichtigt die entsprechenden Bedingungen bei der Kaufpreisabwicklung.
Ist das Darlehen noch nicht vollständig zurückgezahlt, wird der zur Ablösung erforderliche Betrag in der Regel direkt aus dem Kaufpreis an die Bank gezahlt. Der verbleibende Kaufpreisanteil wird entsprechend den vertraglichen Vereinbarungen an den Verkäufer überwiesen. Die Löschung der Grundschuld erfolgt anschließend im Rahmen der grundbuchrechtlichen Abwicklung, sobald die hierfür erforderlichen Voraussetzungen erfüllt sind.
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Ein strukturierter Immobilienverkauf bei laufender Finanzierung erfordert eine sorgfältige Vorbereitung und eine realistische Einschätzung der finanziellen und organisatorischen Rahmenbedingen.
Unser Team von Rohde Immobilien unterstützt Sie in Kleinmachnow, Stahnsdorf, Teltow und Potsdam bei der Vorbereitung und Durchführung Ihres Immobilienverkaufs.
Wir unterstützen Sie bei der marktgerechten Bewertung Ihrer Immobilie, der Vorbereitung der Verkaufsunterlagen und der Koordination des Verkaufsprozessen, dem Notartermin bis zur Übergabe an den Erwerber. Fragen zur bestehenden Finanzierung und deren Ablösung sollten frühzeitig mit der finanzierenden Bank geklärt werden.
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