In Deutschland gibt es inzwischen eine Zweiklassengesellschaft. Es zeigen sich erhebliche Preisunterschiede zwischen sanierten und unsanierten Immobilien. Letztere stoßen auf zunehmend geringeres Interesse bei potenziellen Käufern. Der Grund hierfür liegt in der Verpflichtung der Käufer, die Immobilie innerhalb von zwei Jahren energetisch zu modernisieren. Dies hat dazu geführt, dass Verkäufer oftmals ihre Preise deutlich senken müssen. Dabei hilft eine energetische Sanierung nicht nur den Wert der Immobilie zu erhalten, sondern wird auch staatlich gefördert.
Die Lage einer Immobilie entscheidet nicht mehr allein über ihren Wert. Neben der Lage ist die Energieeffizienz in den Vordergrund getreten. Unsanierte Immobilien finden immer schwerer einen Käufer – und wenn, dann oft nur noch mit deutlichem Wertverlust. Denn Immobilienkäufer werden seit dem Gebäudeenergiegesetz von 2020 aufgefordert, ihre Immobilie energetisch zu modernisieren. Aus diesem Grund fordern sie in der Regel entsprechende Abschläge.
Alle Schritte, die zur Verringerung des Energieverbrauchs einer Immobilie beitragen oder den Übergang zu erneuerbaren Energiequellen fördern, gelten als Teil der energetischen Sanierung. Das kann einerseits bewirkt werden durch eine klimafreundliche Energieerzeugung und andererseits durch die Verringerung von Energieverlusten durch die Immobilie.
Beispielsweise kann eine alte Heizung mit schlechter Energieeffizienz durch eine klimafreundliche wie einer Wärmepumpe ersetzt werden oder die Isolierung von Wänden, Dächern, Türen oder Fenstern kann verbessert werden.
Viele dieser Maßnahmen erhalten staatliche Zuschüsse. Daher ist es ratsam, sich mit einem Fachberater darüber auszutauschen, was auf Sie zukommen könnte.
Kurz gesagt: Ziel einer energetischen Sanierung ist es, den Energieverbrauch einer Immobilie und damit die Energiekosten zu senken. Werden die richtigen Maßnahmen umgesetzt, rechnet sich die Investition im Laufe der Zeit. Als Faustregel kann man sagen: Je energieeffizienter die Immobilie, desto höher ihr Wert.
Welche Maßnahmen die richtigen sind, ist von Immobilie zu Immobilie verschieden. Deshalb ist es ratsam, sich von einem Energieexperten beraten zu lassen. Er kann Ihnen sagen, welche Maßnahmen wirklich sinnvoll sind, mit welchen Kosten Sie rechnen müssen und welche Förderungen für Ihr Vorhaben infrage kommen. Ein Immobilienprofi kann Ihnen zudem sagen, welche Maßnahmen sich wie auf den Wert Ihrer Immobilie auswirken.
Zwar gibt es staatliche Förderungen. Dennoch wird auch eine persönliche finanzielle Beteiligung erforderlich sein. Ein Energieexperte berät Sie hinsichtlich der nötigen Maßnahmen und der Kosten die auf Sie zukommen. Ein unabhängiger Finanzexperte unterstützt Sie beim Finden einer passenden Finanzierung. Folgendes sollten Sie im Blick haben:
Wie hoch das Einsparungspotential einer energetischen Sanierung einer Bestandsimmobilie sein kann, können Sie der Tabelle entnehmen.
| Dachsanierung (inkl. Wärmedämmung) | 15-20 % |
| Einbau neuer Fenster | 5-20 % |
| Fasadendämmung | 10-15 % |
| Dämmung der Kellerdecke | 5-10 % |
| Klimafreundliche Heizung | 20-35 % |
| Lüftungssystem | 5-20 % |
Die Installation einer Photovoltaikanlage auf dem Dach, ermöglicht die Erzeugung von Solarenergie, die dann zur Deckung des Eigenverbrauchs genutzt werden kann. Der erzeugte Solarstrom kann verwendet werden, um elektrische Geräte im Haus zu betreiben, Beleuchtung zu versorgen und auch dazu dienen Elektrofahrzeuge aufzuladen.
Das hängt – wie gesagt – vom Zustand der Immobilie und den umzusetzenden Maßnahmen ab. Bei einer Immobilie mit schlechter Energiebilanz können beispielsweise mit einer effizienteren Dämmung von Fassade, Dach und Kellerdecke die Energiekosten halbiert werden. Durch eine neue energieeffiziente Heizung können die Kosten um ein Drittel reduziert werden. Nicht zu vergessen ist die Wertsteigerung, beziehungsweise der Werterhalt der Immobilie.
Vielen Eigentümern wird oft erst beim Verkauf bewusst, dass ein Sanierungsstau ihre Immobilie belastet. Werden dann umfangreiche Maßnahmen getroffen, ist das häufig eine große Belastung. Andererseits ist es nicht immer sinnvoll, Einzelmaßnahmen durchzuführen.
Denn oft hängen verschiedene Gebäudeelemente bei der Sanierung zusammen und es ist sinnvoll, sie gemeinsam zu sanieren. Gleichzeitig gibt es aber Gebäudeteile, die nacheinander saniert werden sollten. Hierzu lassen Sie sich am besten von einem Energieberater grundlegend informieren, welche Maßnahmen wann sinnvoll sind.
Zur Unterstützung einer energetischen Sanierung bei einer Bestandsimmobilie bietet der Staat diverse Förderprogramme an. Die Anzahl und Spezifikationen dieser Unterstützungen variieren jedoch kontinuierlich, was es herausfordernd macht, stets den aktuellen Stand zu überblicken.
Bisher galt: Bevor Sie Material kaufen oder Verträge unterschreiben, müssen Sie die Förderungen beantragen. Denn ist erst etwas gekauft oder unterschrieben, kann dafür keine Förderung mehr beantragt werden.
Ab 2024 gilt: Die geplanten Maßnahmen müssen beauftragt sein. Im Aufttag muss eine aufschiebende oder auflösende Bedingung enthalten sein, wenn die Fördeung nicht oder später erfolgt.
Staatliche Förderungen können Zulagen, Steuervorteile, günstigere Zinsen oder Zuschüsse sein, die nicht zurückgezahlt werden müssen. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) oder das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) bieten Förderungen an. Zudem gibt es in einigen Bundesländern auch zusätzliche Förderungen. Lassen Sie sich in jedem Fall von einem unabhängigen Energieexperten beraten. Dieser muss vom jeweiligen Förderungsinstitut zugelassen sein.
Gefördert werden beispielsweise Bestandsimmobilien mit einem Mindestalter von 5 Jahren:
Darüber hinaus werden die Fachplanung sowie die Baubegleitung mit 50 Prozent finanziell gefördert. Allerdings müssen die Berater und Experten vom Förderungsinstitut wie der KfW oder dem BAFA zugelassen sein.
Dabei ist festgelegt, welche Maßnahmen abgesetzt werden können. Und zwar die drei häufigsten: Der Austausch von Heizung und Fenstern sowie das Dämmen von Fassaden. Außerdem müssen die Arbeiten von Fachunternehmen durchgeführt werden. Wer auf eigene Faust saniert, erhält keine Steuererstattung.
Zudem verlangt das Finanzamt eine Bescheinigung über die fachmännische Durchführung der Sanierung sowie darüber, dass die Energieeffizienz wie geplant verbessert wurde. Fachmännische Unternehmen sowie von der BAFA und KfW zugelassene Energieberater und Energie-Effizienz-Experte können diese Bescheinigungen ausstellen.
Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG) zielt darauf ab, den Ersatz von Öl- und Gasheizungen durch Wärmepumpen voranzutreiben. Darüber hinaus verfolgt die Europäische Union das Ziel einer umweltschonenden Energieeffizienz für alle Gebäudetypen.
So fasste das EU-Parlament im Februar 2023 den Beschluss, dass Immobilien mit schlechter Dämmung einer energetischen Sanierung unterzogen werden müssen. Ziel ist es, Wohngebäude bis 2030 auf den Energieeffizienzstandard E und bis 2033 auf den Standard D zu bringen.
Für Neubauten sind die Ziele noch höher gesteckt: Ab 2028 sollen neue Immobilien keinen Kohlendioxidausstoß (Co2) mehr haben, öffentliche Gebäude bereits ab 2026. Wie und wann diese EU-Richtlinien in das deutsche Gebäudeenergiegesetz (GEG) integriert werden, steht allerdings noch nicht fest (Stand: November 2023).
Um den angestrebten Standard D bis 2033 zu erreichen, müsste in Deutschland eine Vielzahl an Wohnungen und Häusern modernisiert werden. Die Kosten pro Einheit könnten bis zu 100.000 Euro und mehr betragen. Es ist deshalb ratsam, sich frühzeitig mit einem Energie- und Finanzberater über mögliche anfallende Kosten zu informieren.
Fazit:
Durch eine Beratung mit Energieexperten können Sie herausfinden, welche Maßnahmen nötig oder verpflichtend sind, um Ihre Immobilie energetisch zu verbessern. Hierbei erfahren Sie auch, welche verfügbaren staatlichen Förderprogramme Ihnen finanziell helfen können. So können Sie eine grobe Kostenschätzung für die energetische Sanierung erhalten.
Nachdem Sie einen Überblick über die anstehenden Aufgaben haben, ist es ratsam, eine Checkliste für die energetische Sanierung zu erstellen und diese mit einem Zeitplan zu verbinden: Welche Aufgaben, müssen wann erledigt werden? Der Zeitplan hängt sowohl vom Umfang der Sanierungsarbeiten als auch von Ihren finanziellen Mitteln ab.
Es ist sinnvoll, diesen Zeitplan zusammen mit Ihrem Energieberater zu konkretisieren. In diesem Plan werden die Sanierungsschritte so koordiniert, dass Ihre Arbeiten sowohl finanziell als auch energetisch optimiert sind.
Mit einem von qualifizierten Energieberatern erstellten individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) haben Sie Anspruch auf Fördermittel für die Energieberatung. Das BAFA übernimmt dabei 50 Prozent der Beratungskosten.
Denken Sie aber daran, nicht übereilt, mit der Sanierung zu beginnen. Lassen Sie sich ausführliche beraten und entscheiden Sie sich für wirtschaftlich sinnvolle Sanierungsmaßnahmen.
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Joachim Rohde, Immobilienfachwirt
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